اضافه پرش قیمت املاک چقدر است؟ - ایپتن

آنالیز ها درباره ابعاد اضافه پرش قیمت ملک در تهران و شهرهای کشور نشان می دهد شکاف موجود بین قیمت و اجاره تقریبا به مقدار دوبرابر فاصله متعارف این دو متغیر در کشورهای مختلف است که بیانگر ابرحباب قیمت ملک در کشورمان است. برابری قیمت مسکن به اجاره بها در تهران در حال حاضر نزدیک سطح عددی 30 و میانگین سه دهه گذشته آن، 21 بوده است. این در حالی است که در بازار مسکن آمریکا همین الان که تورم ملکی رکورد زده و خریداران مصرفی با بحران قیمت ها روبه رو هستند، نسبت قیمت به اجاره (P به R) در 50 شهر بزرگ عدد 2/ 18 را نشان می دهد. این شدت رشد غیرمتعارف قیمت ملک در ایران ریشه در سیاستگذاری غلط دارد. اگر فرمول دنیای تنظیم بازار مسکن در اینجا پیاده گردد، میانه قیمت آپارتمان ها از 22 تا 44درصد می تواند کاهش یابد. واکنش بازار به آن فرمول اما به تخلیه ابرحباب قیمت محدود نخواهد شد، بلکه تغییر جهت سرمایه ها از ملک بازی به سمت بازار سرمایه آثار مثبت دیگر است.

تراز دنیای دماسنج بازار مسکن، عمربنای حباب قیمت ملک در تهران را 10 برابر بیشتر از آنچه تا به امروز محاسبه شده بود، نشان می دهد. حدود دو هفته پیش در گزارشی مستند، با عنوان مسکن هنوز حباب دارد؟ در مورخ 12 دی ماه، به آنالیز آخرین شرایط نمایشگر دستگاه حباب سنج مسکن در مرکز پرداختیم که نتایج آن آنالیز تعیین کرد، تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن در سال 1400، نسبت قیمت مسکن به اجاره بها در تهران از عدد بی سابقه 35 در زمستان پارسال به سطح 29 در بهار امسال کاهش پیدا نموده است. برابری قیمت به اجاره در طول سال 99 به علت جهش های مکرر قیمت ملک از سال 97 به بعد، همیشه در شرایط ابرحباب یعنی بالای سطح عددی 30 بود. این عدد در سال های 97 و 98 نیز بالای سطح 24 بود.

این در حالی است که شرایط مطلوب برای رابطه قیمت به اجاره در تهران، نسبت عددی 14 تا 15 است که اگر برقرار گردد، قدرت خرید مصرفی برقرار و رونق پایدار معاملات ملک احیا می گردد.

در آن گزارش با اشاره به اینکه نسبت P به R، در امسال کاهش خفیفی پیدا نموده است، آنالیز شد که این تغییر جهت نسبت قیمت به اجاره، یک رویداد امیدوارنماینده در جهت خروج بازار مسکن تهران از شرایط غیرطبیعی است تا به تدریج قیمت آپارتمان ها از سطح نامتعارف سه سال گذشته به حالت مناسب خرید متقاضیان مصرفی و بعلاوه فاصله منطقی با اجاره بها برگردد.

ابعاد حباب مسکن در کشورها

بازتاب آن گزارش در بین مخاطبان در شبکه های اجتماعی منجر به طرح این پرسش شد که آیا رابطه قیمت مسکن و اجاره بها در کشورهای مختلف از جمله آمریکا هم دارای سطح متعارف و نامتعارف است و اصولا قیمت خانه خارج از ایران تا چند برابر اجاره آن خانه رشد می نماید؟

اکنون نتایج آنالیز ها درباره نسبت قیمت مسکن به اجاره بهای مسکن در دنیا اطلاعات تازه ای از وخامت اوضاع مصرف نماینده ها در بازار املاک ایران مخابره می نماید.

این آنالیز می گوید، سقف متعارف رشد قیمت در مقایسه با اجاره در بازار مسکن بیشتر کشورها، به مراتب از آنچه در تهران طی سه دهه گذشته اتفاق افتاده، کمتر بوده است. معنای این فاصله آن است که قیمت نسبی مسکن در تهران همیشه خیلی بیشتر از حد متعارف، رشد (جهش) نموده و مدام حبابی بوده است.

حدبیشتر عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن کشورها، 21 تعریف شده است که آن را شرایط نامتعارف ناشی از اضافه پرش قیمت مسکن عنوان می نمایند و به معنای خروج از بازار خرید (شیفت به سمت اجاره) تا زمان بازگشت قیمت به سطح متعارف می دانند. سطح متعارف قیمت مسکن در کشورها زمانی است که برابری قیمت به اجاره، عدد 15 را نشان دهد. فعالان بازار مسکن، این زمان (نسبت 15 برابری) را وقت خرید و زمانی که نسبت به 21 می رسد را وقت اجاره کردن می دانند.

اما در بازار مسکن تهران، میانگین نسبت قیمت به اجاره در همه 30 سال گذشته، عدد 21 بوده است که تعیین می نماید، شرایطی از بازار مسکن دنیا که فاز حبابی و نامتعارف (غیرطبیعی) تعریف شده، کم وبیش در همه سال های دور و اکنون در بازار مسکن تهران جاری بوده است.

این شرایط یعنی 30 سال حباب قیمتی در بازار مسکن بزرگ ترین شهر ایران از دهه 50 شکل گرفت اما چون آمار رسمی از تحولات قیمت آن موقع در دسترس نیست، عدد نسبت قیمت به اجاره مربوط به آن مقطع نیز قابل محاسبه نیست.

البته اوضاع سایر کلان شهرها و شهرهای بزرگ نیز طی این سه دهه دست کمی از مرکز نداشته است.

در تهران از اواخر سال 98 تا ابتدای امسال، میانگین قیمت مسکن بیش از 30 برابر اجاره بها افزایش پیدا کرد. الان نیز این نسبت حول و حوش 29 برابر است که در مقایسه با تراز دنیای نسبت قیمت به اجاره، بسیار بالاتر از سقف متعارف است.

تهران-آمریکا؛ حباب بزرگ، حباب کوچک

در بازار مسکن آمریکا، میانگین بلندمدت گذشته نسبت قیمت به اجاره حول و حوش عدد 15 در نوسان بوده و در بعضی سال ها همانند 2013 تا 2019، این نسبت زیر سطح عددی 10 قرار داشته است. به این ترتیب، برابری قیمت به اجاره در آمریکا، نصف این نسبت در تهران است که عملا شدت نامتعارف بودن قیمت مسکن در مرکز کشورمان را نشان می دهد.

حتی در سال 2021 که قیمت مسکن در این کشور جهش کرد نیز نمایشگر دستگاه حباب سنج قیمت مسکن یعنی رابطه قیمت به اجاره در بازار مسکن 50 شهر بزرگ آمریکا، سطح عددی 2/ 18 را نشان داد. سال گذشته به علت اعمال بسته های تشویقی و حمایتی کرونایی در بازار مسکن آمریکا به شکل معافیت مالیاتی مالکان، تسهیل پرداخت تسهیلات ملکی و محدودیت گذاری برای رشد اجاره بها، تورم مسکن در این کشور به شکل کم سابقه تا 20 درصد افزایش پیدا کرد و حباب قیمتی شکل گرفت. اما باز به رغم این شرایط حبابی حاصل از جهش قیمت مسکن، نسبت قیمت به اجاره تا سطح حدبیشتر زیر 19 برابر رشد کرد.

نسبت 30 برابری قیمت به اجاره در تهران طی همین یک سال اخیر، تفاوت کارکرد دو بازار مسکن را به خوبی نمایش می دهد؛ حباب مسکن در جایی مثل آمریکا به لحاظ سطح عددی، در همین دوره جهش اخیر، 11 واحد کوچک تر یا حدود 40 درصد کمتر از حباب قیمت مسکن تهران است.

برندگان و بازندگان بازار مسکن تهران و دنیا

30 سال حباب قیمت مسکن در تهران مطابق آنالیز نسبت دنیای قیمت به اجاره، محرز شد.

این آنالیز همان طور که در ابتدای گزارش آمده، تعیین می نماید در ایران (تهران به عنوان شهر نماینده تحولات بازار ملک)، برابری قیمت مسکن به اجاره بها طی 30 سال گذشته به لحاظ نسبت میانگین، عددی بوده که در مقیاس دنیای، آن عدد به عنوان شرایط بحرانی بازار مسکن و سطح حبابی قیمت خانه تعریف شده است. ضمن آنکه برابری قیمت به اجاره در کشورهای مختلف، همیشه از میانگین این نسبت در تهران کمتر بوده است.

اکنون با این قیمت های نسبی، می توان برندگان و بازندگان بازارهای مسکن تهران و شهرهای دیگر کشورها را معرفی کرد.

تراز دنیای نسبت قیمت به اجاره به عنوان سند 30 سال حباب مسکن در تهران اثبات می نماید بازار املاک ایران بهشت خریداران غیرمصرفی (ملاکان) و جهنم خانه اولی ها (نماینده اصلی خریداران مصرفی) است.

پایداری سطح قیمت مسکن در شرایط حبابی در تهران مانع از آن شده که طی این سال ها، خریداران مصرفی بتوانند به مسکن در استطاعت دسترسی مطلوب و مناسبی داشته باشند. اگر چه در مقاطعی طی این سال ها، شرایطی فراهم شد که مصرف نماینده ها بتوانند در حجمی با ابعاد رونق معاملات ملک، نسبت به خرید آپارتمان اقدام نمایند اما فرایند کلی و برآیند شرایط این 30 سال طوری بوده که همیشه خریداران مصرفی در بیرون بازار منتظر بهبود شرایط بودند و در مقابل سرمایه گذاران و سفته بازان ملکی تا توانستند نسبت به خرید و منجمدسازی ملک اقدام کردند.

پیش تر در گزارشی با عنوان فرار از بورس به مسکن -در تاریخ 16 آذر 1400- با استناد به یک نظرسنجی کشوری، مقدار علاقه و اشتهای شدید ایرانی ها برای سرمایه گذاری در بازار ملک به جای سرمایه گذاری در بخش مولد را با عدد و رقم آنالیز کرد.

در آن گزارش تعیین شد نزدیک به 40 درصد ایرانی ها تمایل دارند در بازار زمین و مسکن، سرمایه گذاری نمایند و فقط یک درصد افراد حاضر به سرمایه گذاری در بورس هستند. بازار سرمایه، جهت اتصال سرمایه ها به بخش واقعی اقتصاد (فراوری) است.

این علاقه افراطی افراد به خرید و نگهداری زمین و مسکن، عامل حباب ساز بازار ملک است. پس انداز به شکل انجمادسازی ملک باعث شده قیمت در رابطه با اجاره بها، از نسبت عرف دنیای با سرعت تند فراتر رود.

همین رشد شدید قیمت و شکل گیری حباب، سازوکار بازار مسکن را به خاطر رشد چشمگیر سالانه قیمت ملک برای ملاکان مجذوب کننده و برای مصرف نمایندگان غیرقابل استفاده نموده است.

البته، ریشه مادر این اتفاقات، همان انتظارات تورمی و تورم عمومی بالا است که باعث شده افراد به فکر حفظ ارزش واقعی دارایی خود باشند. اما در همین شرایط تورمی، اگر شرایط ریسک صفر در بازار ملک برقرار نبود و همزمان در نابازار سرمایه، دولت دست از مداخله برمی داشت، سرمایه ها به سمت بخش های مولد حرکت می کرد. در کشورهای دیگر اما شرایط کاملا برعکس بازار مسکن ایران است. در آن کشورها، سیاست ضدملاکی در بازار مسکن مانع از آن شده که تقاضای سرمایه ای با خرید ملک و بلااستفاده گذاشتن آن، سبب کاهش عرضه در بازار مصرف گردد. این سیاست، برای ملک بازی و انجماد سرمایه در بازار مسکن، هزینه واقعی بازدارندگی تعریف نموده است.

در کشورهای مختلف، از مالکان واحدهای مسکونی، مالیات سالانه با نرخ از 3/ 0 درصد تا نزدیک 2 درصد قیمت روز دریافت می گردد. این سیاست همیشه بازار مسکن را از ملک بازی در امان گذاشته که نتیجه اش، تنظیم نسبت برابری قیمت به اجاره است.

چگونه قیمت مسکن تنظیم می گردد؟

در جایی مثل آمریکا، نسبت P به R یا همان برابری قیمت به اجاره، درست بر اساس هزینه واقعی سرمایه گذاری ملکی که مالیات سالانه آن را به وجود آورده است، تنظیم شده است. این نسبت در عین حال با اهرم وام خرید مسکن به شکل مکمل تنظیم می گردد.

در این کشور، ابرتورم ملکی و ملک بازی، گارانتی طلایی ندارد. جلوگیری مالیاتی از خرید غیرمصرفی ملک در این کشور مانع از رشد قیمت در سطح بالاتر از سقف متعارف می گردد. در عین حال متقاضیان سرمایه گذاری ملکی، بعد از دریافت وام خرید، برای پرداخت اقساط تسهیلات و مالیات سالانه، بلافاصله اقدام به اجاره آپارتمان به مستاجرها می نمایند که همین موضوع به معنای محافظت اتوماتیک بازار ملک از انجماد و بلااستفاده گذاشتن ملک در حد بالا و بحران ساز (مثل بحران خانه های خالی در بازار مسکن ایران) است. در بازار مسکن آمریکا و دیگر کشورها، از آنجا که نسبت قیمت به اجاره در بدترین حالت، حدبیشتر نزدیک عدد 20 است، درآمد 5درصدی اجاره داری، نرخ مجذوب کننده و مناسبی در مقایسه با تورم عمومی است، ضمن آنکه هزینه سرمایه گذاری ملکی را هم تا حدود زیادی پوشش می دهد.

به این ترتیب، یک سیاست درست مالیاتی در بازار مسکن، در کشورهای مختلف دنیا هم توانسته مانع ابرحباب قیمت گردد و هم مجذوب کنندهیت اجاره داری ایجاد نموده است که نتیجه اش، شرایط نسبی مناسب خریداران مصرفی و مستاجرها و نبود شرایط مناسب (بهشت) برای ملاکان است.

هم اکنون مستاجرها در ایران با ابرهزینه اجاره مسکن دست به گریبان هستند. سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها به بالای 40 درصد رسیده است. این سهم در استاندارد دنیای 30 درصد است.

به این ترتیب تعیین می گردد، اجاره بها نیز در تهران و دیگر شهرهای کشور، به شکل نامتعارفی افزایش پیدا نموده است.

اگر سهم هزینه اجاره مسکن به 30 درصد کاهش پیدا کند در این صورت، حباب قیمت ملک در تهران به نزدیک 40 درصد خواهد رسید.

چنین شرایط مطلوبی در بازار مسکن ایران هم می تواند برقرار گردد و نظم 30 ساله بازار به نفع ملاکان این بار به زیان ملاکان، به هم بخورد اگر سیاستگذار قبول کند از فرمول دنیای تنظیم بازار ملک استفاده کند.

قیمت مسکن بعد از تخلیه حباب

اکنون تعیین شده، قیمت مسکن در تهران خیلی بیشتر از سطح متعارف افزایش پیدا نموده است.

حباب فعلی قیمت مسکن اگر قرار باشد تا سطح نسبت دنیای قیمت به اجاره تخلیه گردد، در این صورت برابری قیمت آپارتمان به اجاره آپارتمان باید از رقم کنونی 29 به حول و حوش 15 کاهش یابد. این به معنای کاهش 44 درصدی قیمت مسکن در مرکز و رسیدن سطح قیمت به مترمربعی 18 میلیون تومان است.

اگر حباب قیمت مسکن تهران تا سطح نسبت کنونی قیمت به اجاره در آمریکا که عدد 18 است تخلیه گردد، در این صورت میانه قیمت هرمترمربع آپارتمان به 21 میلیون و 600 هزار تومان کاهش پیدا می نماید که به معنای افت 33 درصدی قیمت در ماه های آینده می تواند باشد.

بعلاوه اگر ابرحباب قیمت مسکن تهران تا میانگین 30 سال گذشته نسبت قیمت به اجاره در همین کلان شهر تخلیه گردد -نسبت عددی 21- سطح قیمت آپارتمان به 25 میلیون تومان در مترمربع خواهد رسید. این یعنی کاهش 22 درصدی قیمت مسکن.

این ارقام در صورتی که سیاست مالیاتی دنیای در بازار مسکن ایران به کار بیفتد، قابل تحقق است.